Banque et assurance
Afin de répondre aux besoins de l’entreprise en matériel et trésorerie et surtout en bureaux, certaines agences professionnelles proposent la souscription de contrats de bail immobilier. Le contrat de crédit-bail immobilier correspond à la location d’un bien immobilier par le bailleur financier à usage professionnel ou commercial dans un délai déterminé, et le client peut l’acquérir ou non au terme du bail. Un contrat de bail immobilier comprend deux éléments fondamentaux :
• le bail
• L’engagement unilatéral de vente.
I. Qui est concerné ?
Cette solution de financement est ouverte à tous ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier professionnel (immeubles existants ou immeubles à construire) en direct ou au travers de structures patrimoniales. Le financement par crédit-bail immobilier, s’adresse actuellement, uniquement aux professionnelles, un investissement sous forme de « redevance » des loyers avec des intérêts.
II. Qu’est-ce qu’un contrat de crédit-bail immobilier ?
L’article L. 313-7-2 du code monétaire et financier définit une opération de location immobilière comme suit :
« Une entreprise loue un bien immobilier commercial qu’elle achète ou construit pour son propre compte. Ces opérations confèrent au locataire (quelle qu’en soit la qualification) le droit de propriété de tout ou partie du bien loué au plus tard. Il peut s’agir d’un bail. ”
Dans la plupart des cas, les bailleurs (propriétaires) acquièrent des biens commerciaux ou commerciaux à la demande des locataires. À l’étape suivante, le propriétaire conclut un bail pour une durée déterminée et, à la fin de cette période, le locataire a la possibilité d’acheter la propriété. Un bail immobilier est donc un contrat de location à durée déterminée d’un bien immobilier assorti d’une promesse de vente, et la société de crédit-bail peut exercer ou non l’option d’achat du bien en fin de contrat. Par conséquent, la trésorerie de l’entreprise est moins affectée que lors de l’achat d’un bien immobilier. À cet égard, le crédit-bail est une forme de financement.
Comment chaque acteur du leasing peut-il bénéficier de cette réglementation ?
Le bailleur monétise l’investissement immobilier en l’amortissant sur la durée de location du bien et perçoit un loyer ou des redevances. À la fin du contrat, le locataire lui versera la valeur résiduelle du bien. Le locataire utilise les lieux et paie un loyer au propriétaire pour la période de location spécifiée. Ensuite, si l’option est exercée, il peut acheter le bien à peu ou pas de contrepartie, déduction faite du loyer déjà payé.
Lors de la résiliation d’un locataire, celui-ci peut se trouver dans l’une des trois situations suivantes :
Exercer l’option d’achat, payer la valeur résiduelle du bien et devenir propriétaire, ou il n’exerce pas l’option et restitue le bien au propriétaire, ou vous voudrez peut-être rester sur les lieux, généralement avec un bail commercial.
III. Le principe du crédit-bail et ses avantages
Dans le crédit-bail immobilier, une banque ou sa filiale spécialisée achète un bien immobilier nécessaire à ses activités professionnelles et le loue pour une durée contractuelle (généralement de 8 à 15 ans). Avant de prendre une décision, la banque enverra un évaluateur immobilier pour évaluer la qualité et la valeur du bien dont vous demandez la location. Les versements mensuels ou trimestriels sont appelés loyers et sont payés d’avance ou « dus ». Financement à 100% disponible sans payer de loyer initial.
Le loyer initial peut également être augmenté, il représente donc un apport personnel qui aurait été payé par une société de crédit hypothécaire professionnelle typique. Vous pouvez également payer un dépôt de garantie au début du bail. Cela représente souvent la valeur de rachat du bien à la fin du bail. Vous pouvez réduire le loyer payé en déposant un dépôt de garantie ou en augmentant le loyer initial.
Vous êtes locataire du bien financé pendant toute la durée du bail. À la fin du bail ou dans certains cas, vous avez généralement la possibilité d’acheter la propriété au prix initialement fixé dans le contrat. Le prix de rachat du contrat ou du principal impayé tient compte du loyer déjà payé, qui est la valeur résiduelle. Si vous exercez l’option d’achat de la propriété en votre propre nom, la dette restante sera réduite de votre dépôt. Si vous renoncez à votre option d’achat, vous ne serez pas propriétaire de la propriété, car votre dépôt vous sera restitué et aucune valeur résiduelle ne vous sera versée.
Quel est le coût ?
Le coût d’un prêt immobilier peut être difficilement comparable au coût d’un prêt immobilier commercial classique, notamment du fait du dépôt de garantie remboursable en fin de contrat, du complément de loyer initial le cas échéant, et de l’achat option. Cependant, vous pouvez calculer le coût total dans les deux cas. Les intérêts peuvent également être variables ou indexés. H. Si, les taux d’intérêt fluctuent en fonction de l’évolution d’indices bancaires, internes (ex. taux d’intérêt de base des banques) ou d’indices bancaires externes (ex. taux de référence tels que Euribor 1 mois, Euribor 3 mois, Euribor 12 mois, etc.) est. ). Cependant, certains baux à taux variable ou indexés peuvent avoir des plafonds et des plafonds pour vous protéger des éventuelles fluctuations du taux de référence.
Comme pour les prêts professionnels traditionnels, il existe des frais de dossier pour la recherche de dossier et l’exécution. Ces frais de dossier sont souvent plus élevés que les frais de crédit immobilier traditionnels en raison d’une analyse beaucoup plus complète du dossier, incluant l’intervention d’un professionnel de l’immobilier chargé d’estimer le bien. Le plus grand avantage de contracter un crédit-bail immobilier est que le loyer est entièrement déductible.
En effet, vous pouvez déduire le montant du loyer du compte de résultat des charges professionnelles dans la ligne « loyer immobilier » du loyer avant impôt. De plus, la TVA locative est remboursable sur déclaration au même titre que la TVA déductible.
Cela permet également aux entreprises d’avoir de la trésorerie tout en acquérant un bien immobilier.
In fine, le crédit-bail immobilier est un mode de financement qui facilite énormément les petites et moyennes entreprises, leur offrant une solution de démarrage optimale, sans contracter de crédit classique en les dispensant d’une capacité financière exigeante, mais aussi d’une responsabilité importante.
Cette solution de financement leur permet ainsi d’avoir une trésorerie disponible sans mettre en jeu un apport financier dans la plupart des cas.
Hocine AHNOU – CMG Advisory
