Plan de relance, priorité à la compétitivité et à l’emploi, déficit public de 6,7% (-10,2% en 2020), baisse de 20 milliards d’euros des impôts de production sur 2 ans (-10 Mds d’euros dès 2021), budget vert, etc. Le projet de loi de finances pour 2021 (PLF 2021) qui s’inscrit dans un contexte économique exceptionnel et un environnement sanitaire incertain a été présenté au Conseil des ministres du 28 septembre 2020.
Nous avons lu pour vous le PLF 2021 et avons ressorti quelques points clés intéressants pour l’industrie immobilière.
Réforme de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises
Cette cotisation qui représente une part importante des impôts de production est répartie entre les trois échelons de collectivités territoriales. La réforme prévoit d’abaisser le taux de CVAE affectée à la Région, soit 50%.
Cette baisse sera compensée par une ponction sur la TVA à due concurrence. Parallèlement le taux de plafonnement de la CET baissera de 3% à 2% pour éviter un effet d’éviction en défaveur des secteurs industriels. Cette réforme coûtera 7,25 milliards d’euros.
Neutralisation fiscale de la réévaluation libre des actifs
Pour refléter au mieux l’image fidèle du patrimoine des entreprises, le code de commerce autorisait une actualisation des éléments de l’actif immobilisé figurant au bilan à la valeur historique. Auparavant, cette disposition comptable induisait une imposition immédiate des plus-values latentes ainsi générées. Le PLF 2021 introduit, sur option, un étalement dans le temps pour les immobilisations amortissables et un sursis d’imposition pour les immobilisations non amortissables.
Pour les immobilisations amortissables, l’écart de réévaluation constaté sera réintégré aux résultats ultérieurs par 15ème pour les constructions, plantations, agencements et aménagements des terrains amortissables et par parts égales pendant 5 ans pour les autres immobilisations. S’agissant des amortissements ou provisions constatés au titre d’exercices postérieurs à celui au cours duquel est intervenue la réévaluation, ils seront calculés à partir des valeurs réévaluées.
Pour les immobilisations non amortissables, l’écart de réévaluation constaté bénéficiera d’un sursis d’imposition jusqu’à la cession des actifs. S’agissant des provisions constatées au titre d’exercices postérieurs à celui au cours duquel est intervenue la réévaluation, elles seront calculées à partir des valeurs non réévaluées.
Cette neutralisation temporaire permet donc un décalage de trésorerie bienvenu dans le contexte actuel de crise aiguë.
Etalement de la plus-value réalisée lors d’une opération de cession-bail d’immeuble
L’opération de cession-bail est l’opération par laquelle une société propriétaire et utilisatrice d’un immeuble cède cet actif à un établissement de crédit qui le lui loue immédiatement aux termes d’un contrat de crédit-bail immobilier. Cette technique de financement permet à l’entreprise cédante de dégager une trésorerie immédiatement disponible en réalisant les plus-values latentes existantes sur ses immeubles, tout en conservant la jouissance de l’immeuble cédé. Par ailleurs, l’option d’achat contenue dans le contrat de crédit-bail garantit au cédant de pouvoir racheter ultérieurement son immeuble à un prix défini contractuellement.
Afin de faciliter le refinancement des entreprises affectées par les conséquences de la crise sanitaire, et afin de permettre à ces entreprises de répondre à leurs besoins accrus de trésorerie, le PLF 2021 prévoit de rétablir un dispositif d’étalement de la plus-value de cession d’un immeuble dans le cadre d’une opération de cession-bail réalisée entre le 28 septembre 2020 et le 31 décembre 2022. La mesure présentée dans le cadre du PLF 2021 prévoit un étalement de l’imposition de la plus-value de cession sur la durée du crédit-bail, sans pouvoir excéder 15 ans. Le rétablissement de cette mesure, similaire à celle qui avait été mise en place à la suite de la crise financière de 2008, a pour objectif d’assurer la neutralité fiscale de l’opération pour le cédant, qui réintégrera alors la plus-value au fur et à mesure de la déduction des loyers de crédit-bail.
Il convient de noter les deux limites du PLF :
Le PLF 2021 prévoit ainsi de limiter le bénéfice de cette mesure aux propriétaires utilisateurs, i.e., les entreprises propriétaires d’immeubles affectés à leur activité commerciale, artisanale, libérale ou agricole : les foncières sont par exemple exclues alors même qu’elles ont subi également la crise ;
Par ailleurs, et plus largement, cette mesure ne trouverait à s’appliquer qu’aux opérations de cession au profit d’un établissement de crédit car la cession doit être suivie de la conclusion d’un contrat de CBI : de nombreuses entreprises ont toutefois recours à ces opérations sans avoir recours au contrat de CBI à la suite de la cession, mais à de simples baux de longue durée.
Autres mesures prévues dans le PLF
Suppression du caractère obligatoire de l’enregistrement de certains actes de société : il s’agit des actes à faible enjeu budgétaire notamment les augmentations et réductions de capital, constitutions de GIE et les amortissements de capital
Prélèvement exceptionnel sur le groupe Action Logement : afin de financer le Fonds National d’Aide au Logement (FNAL) à hauteur de 1 milliard d’euros à verser avant le 16 mars
On le voit, le Projet de Loi de Finances pour 2021 traduit la volonté du gouvernement de relancer la croissance et le pouvoir d’achat des ménages. Pour les entreprises, priorité est donnée à la trésorerie pour améliorer leur compétitivité avec des mesures fiscales temporaires et pour doper l’attractivité des territoires avec la baisse des impôts de production .
Pour les ménages, ils bénéficient de la poursuite de la suppression de la taxe d’habitation, de la baisse des impôts sur le revenu ainsi que de l’exonération d’impôt sur le revenu et des cotisations sociales sur les heures supplémentaires.
S’agissant de projet, le groupe CMG suivra de près les débats et amendements à l’Assemblée Nationale. Nous serons particulièrement attentifs aux échanges sur la cession-bail notamment sur l’ouverture du dispositif aux sociétés foncières et aussi l’absence d’obligation pour les entreprises de conclure ces cessions sans recours à des contrats de crédit-bail immobilier.
