Pôle immobilier
La seconde étude sur l’impact socio-économique des fonds d’investissement immobilier non côtés réalisés par l’ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et EY ont été publiés en novembre 2022. L’objectif de l’étude est d’analyser l’évolution du patrimoine des fonds et l’impact des investissements sur l’économie française.
Qu’est-ce qu’un fonds d’investissement immobilier ?
Les fonds d’investissement immobiliers non côtés sont gérés par des sociétés de gestion. Elles sont chargées de collecter les capitaux des investisseurs (particuliers ou professionnels) pour les placer dans des actifs immobiliers. Les sociétés assurent le bon de fonctionnement des actifs. En retour, les investisseurs perçoivent des dividendes ou des quotes-parts selon la nature des fonds.
L’étude porte uniquement sur les fonds immobiliers non côtés (SCPI et OPCI).
Diversification sectorielle
Le premier point qui ressort de cette étude est la diversification sectorielle du patrimoine des fonds d’investissement. Entre 2018 et 2021, on remarque une évolution dans le domaine de la santé. La crise sanitaire a accéléré les investissements dans ce secteur ; 1 milliard d’euros ont été investis en 2021 contre 300 millions en 2020. Cette tendance s’explique également par des rendements « primes » plus important que d’autres secteurs, comme le résidentiel par exemple, et par le vieillissement de la population.
Les investissements dans le secteur résidentiel reviennent toutefois en force, notamment en région et dans des zones où « le déficit d’offre locative abordable est manifeste » affirme l’association ; entre 2018 et 2021, les m² détenus par les sociétés de gestion dans le résidentiel ont augmenté de +54%.
Les bureaux et locaux commerciaux restent les actifs majoritaires des fonds concernés par cette étude. Les investissements sont cependant en baisse : en 2017, 67% des placements concernaient le secteur du bureau contre 58% en 2021. Encore une fois, la crise sanitaire est une des raisons de ce ralentissement. Avec la montée en puissance du télétravail et de la transformation des espaces, les gestionnaires sont prudents sur ce type d’actifs.
Diversification géographique
L’étude montre la volonté des SCPI et OPCI de continuer d’investir en région et pas uniquement en Île de France. On remarque que les bureaux sont majoritairement détenus à Paris et en IDF et que les autres biens sont essentiellement situés en région et en Europe pour la santé.
La raison de ce positionnement en région est historique. Contrairement aux grandes foncières et institutions qui ont investi majoritairement à Paris, les fonds d’investissements immobiliers non côtés ont souhaité investir sur le territoire français. L’objectif est de diversifier les typologies d’actifs et réduire le risque d’une diminution de la valeur immobilière.
De plus en plus de biens, sont détenus en Europe et les fonds envisagent de continuer à investir à l’étranger. Il y a beaucoup de disparités au sein des pays européens notamment sur l’inflation. Comme ils le font actuellement en France en investissant dans les territoires, investir à l’étranger est un moyen de diversifier le parc et maîtriser le risque.
Engagement environnemental
Les investisseurs, qu’ils soient particuliers ou professionnels, accordent de plus en plus d’importance aux engagements environnementaux et se tournent vers des fonds d’investissements avec le label d’Etat « ISR » (Investissement Socialement Responsable).
Il est nécessaire pour les fonds de mettre en place des indicateurs de performances énergétiques. Beaucoup de sociétés l’ont compris et ont déjà mis en place des indicateurs comme le montre le 5ème Baromètre de l’Immobilier Responsable publié par l’OID en novembre (Observatoire de l’Immobilier Durable). Pour information, il existe aujourd’hui 20 enjeux ESG.
La réglementation et les labels sont un moyen de faire prendre conscience aux entreprises que l’ESG est important. Sans cela, il est fort probable que les suivis ne seraient pas présents.
L’énergie et le carbone sont les indicateurs les plus surveillés, car l’impact financier est le plus important.
Dans l’exploitation, il y a une fédération des parties prenantes internes et externes, car elles sont toutes concernées par la facture finale. En interne, l’ESG devra collaborer avec la finance et la comptabilité, car les critères deviendront une thématique transverse.
La France est en avance sur le suivi des enjeux ESG par rapport aux autres pays du monde. Cela s’explique par une réglementation plus forte, mais également parce que le coût de l’énergie est plus important qu’à l’étranger.
Eloi Fontorbe
