Introduction au Logement Social, financement et conjoncture
Le logement social est un logement construit avec une aide de la sphère publique directe ou indirecte, loué à un prix inférieur à celui du marché, et à des personnes dont une procédure administrative vérifie la modestie financière et son caractère prioritaire. Le logement social peut être locatif, ou en accession à la propriété. La principale mission du logement social est la contribution à la mixité sociale des villes.
Il existe plusieurs types d’HLM et ils sont liés à leurs modalités de financement : des prêts spécifiques de taux privilégiés, ouvrant droit à des loyers règlementés. Les 3 principaux types de logis du régime actuel sont les logements : de type PLAI (financé par le Prêt Locatif Aidé d’Intégration – pour les ménages en situation de grande précarité, le « très social »), le type PLUS (Prêt Locatif à Usage Social – c’est le prêt de base, le « classique »), et de type PLS (Prêt Locatif Social, les plafonds de ressources PLS sont égaux au PLUS majorés de 30 %). Il existe également le PLI, pour le logement intermédiaire mais qui n’est pas considéré comme du logement social, mais qui reste tout de même un logement dont les prix sont encadrés. Les prix à la location au m² varient de 5 euros à 14 euros, et ils varient également en fonction des zones d’habitation tendues.
Le conventionnement APL :
Un logement social fait l’objet en général d’une convention APL, qui est le socle du système car elle est la voie de la politique de l’Etat. La convention APL est un acte conclu entre l’Etat représenté par la préfecture et les propriétaires bailleurs, qui fixe les loyers à appliquer et les aides à recevoir tant pour le bailleur que pour le locataire. La construction et la mise en location nécessitent un agrément délivré par la préfecture, conditionné à cet accord de conventionnement et à la démonstration de l’équilibre de la future opération immobilière. De l’établissement de cet acte, l’Etat dispose en retour d’un quota de logements réservés (contingent) permettant le logement des personnes prioritaires de son choix. Historiquement, le logement social était destiné à l’ensemble des salariés, mais l’instauration des plafonds de revenus a mené la politique d’attribution à s’orienter vers les ménages à faibles ressources (conception sociale). L’accès au logement social est donc réservé aux ménages en dessous de certains plafonds de ressources définis par la réglementation. Pour plus d’informations, lien suivant : Logements sociaux PLAI, PLUS, PLS, PLI, quelles différences ? | Action Logement
Les OLS (Organismes de Logement Social) :
Le mouvement HLM est composé de plusieurs organismes privés ou publics, les principaux sont les Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH), les coopératives privées d’HLM et les Offices publics de l’habitat (OPH), qui sont rattachés aux collectivités territoriales. Leurs activités principales, sont le locatif, l’accession, l’aménagement et la réhabilitation. Ces organismes sont réunis en fédération, une par type de société. L’Union sociale pour l’habitat (USH) est l’instance qui chapeaute toutes les fédérations (fédération des ESH, fédération des OPH, fédération des coopératives…) D’autres organismes peuvent recevoir l’autorisation de gérer des logements sociaux, il s’agit des EPL (ex-SEM, société d’économie mixte) regroupé dans la fédération des EPL, hors fédération USH. Ces OLS sont contrôlés par l’ANCOLS, l’Agence Nationale du Contrôle du Logement Social. Par l’intermédiaire de leur fédération respective, les OLS rendent des comptes et cotisent à la CGLLS, qui est la Caisse de Garantie du Logement Social, elle garantit des prêts CDC, et a également un rôle de soutien aux OLS en difficulté. La CGLLS contribue à cette mission grâce à son processus de péréquation des cotisations perçues. Elle oblige l’ensemble des structures à renseigner des dispositifs d’autocontrôle (un tableau de bord avec des ratios prudentiels d’alertes), qui lui servent comme moyen de détection. Le logement social n’est pas réservé qu’aux acteurs traditionnels, l’Etat a ouvert son élargissement aux bailleurs de personnes physiques ou morales (SCI, communes, associations, particuliers…)
Financement du logement social :
Le logement social est financé principalement par la Caisse des dépôts (à hauteur de 70%). Celle-ci bénéficie majoritairement de la centralisation de l’épargne collectée sur le livret A, ce qui permet d’octroyer des prêts à long terme aux bailleurs sociaux pour les accompagner dans leur politique de construction, d’acquisition et de réhabilitation du parc social. Les autres modalités de financement s’obtiennent auprès du 1% logement, appelé Action Logement, mis en place par la loi de 1943, cette institution met en exercice la participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC), ainsi 0,45% de la masse salariale des employeurs de plus de 50 salariés est collectée, Action logement centralise et propose des dispositifs de financement tant aux salariés de ces employeurs qu’aux bailleurs (prêts, subventions, cautions). Pour compléter, l’Etat, les collectivités territoriales, et l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) financent généralement par des subventions d’investissement, et les autres banques de détail sont autorisées par la CDC à commercialiser des produits de CT ou MLT, et les bailleurs eux-mêmes par leurs fonds propres.
Le logement social en difficulté ?
La majorité des prêts négociés par les OLS (CDC et autres banques) sont indexés sur le taux du livret A, toute hausse du taux a un effet de tension pour les bailleurs sociaux, et vient par mécanisme alourdir la charge financière des OLS. Avec plus de 150 milliards d’euros d’encours, le passage du taux de 0.5% en 2022 à 3% aujourd’hui a généré presque 4 milliards de charges supplémentaires sur leurs résultats d’exploitation. Autant de ressources en moins vers les programmes d’amélioration de l’habitat de construction. C’est pourquoi l’USH fait corps contre un taux de livret A qui atteindrait 4% en raison de l’inflation et des taux de marchés. L’USH souhaite son blocage à 3% au grand dam des associations d’épargnants. Rappelons qu’un agrément ne peut être délivré qu’à condition que l’opération soit équilibrée (produits couvrant les charges, et plus précisément le ratio loyers/annuités), si les taux montent les efforts de construction risquent de se tasser davantage ainsi que les objectifs politiques locaux.
Un autre effet ravageur a été particulièrement marqué depuis 2018, avec la réduction des recettes APL, 65 euros de rabot mensuel par logement et la baisse des loyers accordée pour les locataires les plus fragiles viennent amoindrir le chiffre d’affaires des OLS (Cadre RLS : Réduction de Loyer de Solidarité). L’effet ciseaux moins de produits, plus de charges, bouscule leur autofinancement HLM. Les produits des ventes sont aussi baissiers dans un contexte bancaire rigide qui octroie de moins en moins de prêts aux particuliers. Dans une période inflationniste et conséquente de la guerre en Ukraine, les couts de la construction et de l’énergie explosent. Quid des impayés et de la solvabilité des ménages à payer les régularisations de charges et des loyers dans les mois à venir ? Le taux de TVA construction neuve a été relevé en 2018 à 10% contre 5,5%. Les aides de l’Etat diminuent au fil des ans, le mouvement HLM se retrouve dans une situation difficile de gestion, face à sa dette et à sa mission sociale. Une situation qui pourrait devenir critique, où les solutions pour délivrer le secteur de ses poids seraient de prendre des mesures de soutien plus importantes, de modérer, de geler, ou de redéfinir le taux le livret A, ou d’envisager une refonte de l’allocation du capital, des fonds propres, des prêts et subventions afin d’atterrir sur de meilleurs indicateurs de gestion, de ratios prudentiels, de cout moyen au logement et un autofinancement leur permettant de poursuivre sereinement leurs projets d’investissement face à une demande de plus en plus forte. 2,4 millions de ménages étaient en attente fin 2022 contre 1,7 millions en 2017, c’est un défi urgent pour l’accès au logement. L’outil de réaménagement de la dette a déjà été utilisé, le secteur HLM ne devrait-il pas envisager une ouverture vers des solutions de financements alternatifs, privés ou participatifs ?
Données et Statistiques :
Fin 2020, le parc est porté par 436 OLS : 223 OPH, 176 SA HLM, et 37 Coopératives. Ce chiffre diminuera pour les années à venir, du fait de la loi ELAN de 2018, qui oblige les OLS de moins de 12 000 logements à se regrouper d’une part, et le contexte économique difficile rapprochera des OLS à fusionner afin d’améliorer leurs capacités de financement.
En 2020, un peu plus de 5 millions de logements sociaux sont recensés, essentiellement gérés par les SA d’HLM et les OPH (82% du parc, à quasi part égale). 75 900 logements sociaux ont été mis en service en 2021.
Note : Exemples d’aides à la pierre directes : les subventions, les prêts à taux privilégié …Exemples d’aides indirectes : une exonération de la TFPB sur une vingtaine d’années, une exonération de l’IS, la possibilité d’obtenir un taux de TVA réduit, transfert de foncier prix symbolique de la collectivité à l’OLS…
Données sources : USH et Ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires.
Sajeevan Vivekanantha – CMG ADVISORY
