Afin de maximiser ses rendements et la distribution auprès de ses porteurs de parts, une société de gestion (SDG) de SCPI, peut être tentée d’acquérir des immeubles à l’étranger. La détention d’actifs à l’étranger peut se faire soit en direct, soit via une société intermédiaire (Special Purpose Vehicule – SPV). Le choix du mode de détention est motivé par de multiples critères (fiscal, réglementaire, financier, etc.), et donc du pays dans lequel investi la SCPI. Les modalités de ces critères ne seront pas détaillées dans cet article. Cependant, nous pouvons préciser que cette stratégie d’acquisition à l’étranger a trois avantages :
- Diversification du parc immobilier ;
- Aller chercher de meilleurs rendements immobiliers ;
- Profiter d’impositions fiscales plus avantageuses et notamment grâce au mécanisme de non double imposition.
Le sujet de cette note est d’aborder les problématiques qui entourent cette notion de non double imposition, et les implications pour la société de gestion. Ceci implique que nous nous concentrons dans cette note sur les mécanismes de double imposition entre la France et les pays ayant une convention fiscale avec la France, soit majoritairement des pays européens ; les acquisitions au sein de pays extra-européens ne seront donc pas considérées dans cette Note.
Qu’est-ce que la Double imposition, et comment l’éviter ?
Une fois son immeuble acquis dans un pays étranger, la SCPI va recevoir des loyers de sources étrangères en provenance du pays en question. Ces revenus sont taxables dans le pays où se situe l’immeuble : c’est la territorialité des revenus. Le taux d’imposition est très variable d’un pays à l’autre et en fonction du montage juridique, par exemple : 0% en Hongrie (oui c’est possible sous certaines conditions !), 15% en Allemagne, 25% en Belgique !
Or, par sa forme juridique, la SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés en France (pour rappel, ce sont les associés qui sont personnellement imposés sur les bénéfices réalisés par la SCPI, soit à l’impôt sur le revenu, soit à l’impôt sur les sociétés). De fait, une imposition sur ses revenus étrangers, vient détériorer la performance de la SPCI puisque que les loyers français sont brut de fiscalité (i.e. ne seront taxé qu’une seule fois au niveau des associés), alors que les loyers étrangers seront ponctionnés (i) dans le pays où se situe l’immeuble au niveau de la SCPI, puis (ii) en France une fois au niveau des associés : c’est ce qu’on appelle la double imposition.
Le traitement de cette double imposition dépend de la nature du contribuable personne morale ou physique.
Pour les Personnes Morales :
L’administration fiscale admet que les revenus fonciers de source étrangère (en fonction de la convention fiscale) sont exclusivement imposables dans le pays d’origine des revenus fonciers et ne sont pas à prendre en compte pour la détermination du résultat taxable à l’impôt sur les sociétés.
Les SCPI devant produire des informations surtout à destination des particuliers, nous ne développerons pas dans cette Note les généralités autour des personnes morales.
Pour les Personnes Physiques :
Afin d’éviter la double imposition, la France a conclu des conventions fiscales avec certains pays étrangers via :
-> Mécanisme du crédit d’impôt
Le système du crédit d’impôts s’applique pour les revenus issus des pays suivants (liste non exhaustive) :
- Allemagne,
- Espagne,
- Italie,
- Royaume-Uni,
- Norvège, Autriche, Bulgarie, Croatie, Lettonie, Estonie, Lituanie, Islande, Malte, Slovénie et Suède.
Ces revenus étrangers sont imposables à l’étranger ET en France (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %). En contrepartie, le contribuable a droit à un crédit d’impôts égal à l’impôt Français et aux prélèvements sociaux.
Le système du crédit d’impôt issu de la convention internationale gomme donc le montant de l’impôt dû en France sur ces revenus étrangers.
Cependant la méthode de calcul fait que ces revenus rajoutent d’abord un impôt calculé au taux marginal (plus élevé), et le crédit d’impôts pour l’éliminer est calculé au taux moyen (moins élevé). Cette méthode fait qu’il peut rester un peu d’impôts à la charge de l’investisseur français.
-> Mécanisme du taux effectif
Le système du taux effectif s’applique pour les revenus issus des pays suivants (liste non exhaustive) :
- Pays-Bas,
- Irlande,
- Pologne,
- Belgique,
- Luxembourg,
- Portugal,
- Roumanie, Grèce, Finlande et Slovaquie
Ces revenus étrangers ne sont pas imposables en France, mais sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition du contribuable pour l’imposition de ses revenus français au barème progressif de l’impôt sur les revenus.
En pratique : les revenus étrangers sont ajoutés aux revenus français pour déterminer l’impôt qui serait dû sur les revenus mondiaux (français et étrangers). Le taux d’imposition constaté est ensuite appliqué aux seuls revenus français.
Nous présentons ci-dessous un schéma des flux de trésorerie et des impacts de la fiscalité étrangère :
-> Et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Les associés concernés par cet impôt déclaratif doivent évaluer eux-mêmes et sous leur responsabilité leur patrimoine détenu en parts de SCPI au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les besoins de l’IFI des porteurs de part, la SDG calcule la valeur de part dite « IFI ». En cas de patrimoine à l’étranger, la SDG doit calculer deux valeurs de part IFI ;
- Pour les résidents français : la valeur de part IFI est assise sur le total des revenus (des immeubles situés en France et à l’étranger) ;
- Pour les résidents non-français : la valeur de part IFI est assise sur les seuls revenus des immeubles situés en France.
Sylvain SERTILLANGES – Consultant CMG Advisory
